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19

Dec

2023

超22.5万套!三部门联合发声!谁来拯救成都的存量二手房?

作者:蓉邦地产      浏览:50次

扛不住,根本扛不住!

 

近日,成都市市住建局、市委网信办、市市场监管局等三部门,联合重磅发声,出台《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》。

 

 

从规范信息公示、加强存量房买卖房源发布管理、规范服务收费、规范前签订合同交易、加强个人信息保护等多个方面,肃清二手房市场不规范行为、规范二手房市场秩序。

 

其中,最让我们关注的,还是:要求强化房源发布信息的审核和管理工作,撤销发布超过180日的房源信息,且要求房地产互联网信息平台和APP客户端主动开展自查清理。

 

 

要知道,成都二手房挂牌量已经三连涨,目前存量已经突破22.5万套。

 

巨量的挂牌二手房房源让市场压力陡增!

 

近20W存量二手住宅

成都二手挂牌量不得不降

 

今年还没结束,成都的二手房成交量已经达到约20.9万套,远超去年!

 

 

但是不容乐观的,是成都相当庞大的二手房挂牌量。

 

6月我们就曾报道过,成都二手房挂牌量已经突破了20W,在每个月成交约1万+套的基础上,库存不降反增,截止发文前已经有近22.5W的存量。

 

 

或许有人会说,这其中会包含车位、商业等房源,那我们筛选一下普通住宅,也已经达到了约19.8W套。

 

 

这是什么概念呢?

 

四大一线城市北上广深,除上海无挂牌量显示外,北京、广州、深圳的二手房挂牌量分别约为13.2万套、13.3万套和4.0万套。

 

 

 

 

唯一比成都高的,是隔壁重庆。

 

 

大量的二手房存量就是悬挂在新房市场上的“达摩克利斯之剑”,也是市场情绪和资金的“堰塞湖”。

 

面对日益改善化的新房市场,越来越多首付预算不高的购房者被挤压到二级市场。

 

二手房挂牌量越高,主动权虽然能更多的掌握在买方手中,但这部分买房者的心态普遍是“买涨不买跌”。

 

挂牌越多,观望情绪越重。买方不买,急于置换的卖方也无法进入到新房市场。

 

929新政之后,市场有短期回升,但也很快进入了平稳期。

 

 

除了市场信心、经济等客观原因;本质来说,大部分政策都是针对新房,而没有触达二手房市场的根本问题。

 

这一次的政策出台,是针对二级市场的补丁,也意味着成都二手房市场到了“不得不干预”的时候。

 

但这些政策也只能起到短期作用,等近两年的“网红神盘”5年限售解禁,二手房存量还将突破新高。

 

供应大、剪刀差,

二手房“清库存”还很难

 

成都为什么会有这么大的二手房存量?个人认为,主要是以下三个原因:

 

①19年之后新房的爆发式供应。

 

19年-23年12月,成都累计供应了约87万套房源,仅19-21年期间,就新增了约60万套新房房源,而这部分已经开始流入二级市场。

 

 

但是人口增长速度却有放缓趋势,特别是在22年,全市常住人口仅增长了7.6万人,但22年新增的新房供应有超14万套。

 

 

当净流入人口赶不上房源供应,自然会形成新房难去化、二手房存量积压的局面。

 

②新房存在剪刀差。

 

无论是当年的川发天府上城、凯德卓锦万黛等超级红盘,都与周边二手房存在近万的“价差”,这也在成都形成了“打新风潮”,那几年的成都人,谁没有过“买到就是赚到”的“买房暴富梦”。

 

 

无论是刚需还是投资客都紧盯着这部分新房。

 

虽然成都新政已经明确规定,现房房源价格可由企业自主定价。

 

 

但只要川网国际花园、红树湾等这些众所周知的上古神盘一日不开,就始终会有人抱着“打新”的想法,也就使得海量二手房去化面临分化。

 

③除了客观原因,很重要的一点,在于二手房市场的“不合理挂牌价”。

 

在成都二手房成交参考价机制出台之前,成都部分热门板块的楼盘挂牌可以说是相当离谱。

 

甚至还出现过“楼盘抱团涨价”现象:业主们有着“约定俗成”的挂牌价格,如果有业主的房源低于该价格,还会被要求下架。

 

 

虽然相关部门出台政策强力整治后,“天价挂牌”的现象有所减少,但部分房源的挂牌和市场实际情况还是存在较大偏差。

 

我们还是以川发天府上城为例,2019年新房清水预售价格为10556元/㎡。

 

 

目前同项目的新房精装价格为1.8万元/㎡起,但业主的二手房挂牌价已经达到了22261元/㎡!

 

 

过高的要价,无疑会让人望而却步,也变相让二手的成交变得困难。

 

“没有卖不出的房子,只有不合适的价格”这句话在房地产市场永远适用。

 

纵观市场上那些挂牌超半年的房子,除了少部分瑕疵原因,归根结底还是要价过高。

 

新政策出台要求强制下架挂牌超过180日的房源信息,其实也是让房东们对自己的资产进行重新估价。

 

对市场而言,也可以起到进一步挤压二手挂牌价和实际成交“价差水分”的目的,进一步焕活市场。

 

成都有超20万的存量二手房,但是也并不代表成都二手房市场就“不健康”。

 

相反,成都二手房一直在保持“独立行情”,从成交量来看,逐月上涨;从成交价来看,二手房价格同比涨幅3.1%,继续领跑全国。

 

 

何况成都还有灵活的政策调控机制,都让成都葆有较强的市场韧性。

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